Em Moçambique, a terra é propriedade do Estado e não pode ser vendida, ou de qualquer outra forma, alienada, hipotecada ou penhorada. Como meio universal de criação da riqueza e do bem-estar social, o uso e aproveitamento da terra é um direito de todo o moçambicano. As condições de uso e aproveitamento da terra são determinadas pelo Estado. O direito de uso e aproveitamento da terra é conferido às pessoas singulares ou colectivas, tendo em conta o seu fim social.

Na titularização do direito de uso e aproveitamento da terra, o Estado reconhece e protege os direitos adquiridos por herança ou ocupação, salvo havendo reserva legal ou se a terra tiver sido legalmente atribuída a uma outra pessoa ou entidade.

O direito de uso e aproveitamento da terra não pode ser concedido nas zonas de protecção total ou parcial, visto tratar-se de zonas de domínio público (zonas destinadas à satisfação do interesse público). Nestas zonas, só é permitido o exercício de determinadas actividades mediante a emissão de licenças especiais.

A aprovação do pedido do DUAT não dispensa a obtenção de licenças ou outras autorizações exigidas por legislação aplicável ao exercício de actividades comerciais. O pedido do DUAT faz-se junto aos Serviços de Cadastro da Província/Autarquia onde se localiza o terreno pretendido.

A legislação relevante sobre a terra13 (que não faz parte do ‘pacote autárquico’) prevê nas áreas municipais cobertas por planos de urbanização, ou seja, nas zonas demarcadas para este fim a competência de passar DUAT aos presidentes dos conselhos municipais e de povoações bem como aos Administradores de Distritos, nos locais onde não existem órgãos municipais, desde que tenham Serviços Públicos de Cadastro. Em áreas não cobertas por planos de urbanização, a atribuição do DUAT compete aos Governadores Provinciais, Ministro da Agricultura e Conselho de Ministros.

A demanda para terrenos resultando em pedidos de concessão de licença de DUAT representa uma alavanca tributária bastante forte para o município cobrar a taxa do licenciamento, uma única vez (e uma taxa menor anual num período máximo de cinco anos), até ao ponto em que a edificação de um prédio esteja completa. Neste momento, o terreno com o prédio deveria ser acrescido o cadastro municipal e o prédio sujeito ao IPRA.

Portanto, a receita municipal da licença de DUAT depende de dois factores:

Primeiro da demanda para a ocupação de terrenos (em zonas desmarcadas para urbanização), e, segundo, da disponibilidade de áreas para esta finalidade, na circunscrição territorial da autarquia. Por outras palavras, esta receita é esgotável, com um ‘preço’ associado a ela: a entrega dos terrenos para fins de ocupação e construção e a utilização com fins habitacionais e comerciais.

Ainda não é prática das autarquias moçambicanas consignar a receita proveniente do DUAT para o investimento nas zonas que ‘produzem’ esta receita, no sentido de melhorar o equipamento social como as vias de acesso, cadastro, energia, água e esgotos.

Também não é prática de o município leiloar, em hasta pública, terrenos nas zonas com a maior demanda e/ou com infra-estruturas básicas, pois a alocação da DUAT de um terreno é feito na base de ‘quem vem primeiro, é servido primeiro’ (‘first come, first served ’) com uma taxa fixa igual para todos os terrenos naquela zona. O hasteamento de terrenos, pelo menos em zonas da maior demanda, poderia maximizar esta receita municipal.